固定利率与历史问题有关

在2019年年底，全国开始推行LPR加点式的房贷利率制度，每个人都需要在固定利率和LPR加点利率之间做出选择。许多人担心LPR有上调的风险，因此选择了固定利率。有些人因此赌赢，他们的利率比现有利率更低。但也有人因此赌输，他们的利率比现有利率高出近20BP。

很多使用固定利率的买家，以及用经营贷替换房贷的买家，现在都后悔了。之前他们的利率可能更低，但现在已经接近，甚至有人的利率比3.95%还高。这种情况让他们感到失望和后悔。

用经营贷替换房贷的业主

在2022年年中，广州的经营贷利率普遍在3.5%至4%之间，而大部分人的房贷利率则在5.65%以上，甚至超过6%。因此，许多业主开始寻找如何用经营贷替换房贷，即使这种做法是违规的，官方多次警告也没有阻止他们。

一些人使用经营贷替换房贷是因为受到了超高的房贷利率的困扰。另外，也有一部分人是经营贷炒房客，由于续贷无法达到原先的额度，或是因为一些费用增加，他们不得不寻找其他出路。

两种贷款方式都能转回LPR贷款

对于那些使用固定利率和经营贷替换房贷的业主来说，他们是否能够转回LPR加点式的房贷呢？答案是肯定的，但难度各不相同。

固定利率转换为LPR相对比较容易。几个月前，全国统一下调存量房贷利率，银行给出了具体的操作指引。以建行为例，只需在银行App上选择存量房贷利率调整，即可一键申请转换。转换后的利率为LPR（本月LPR为3.95%）。但需要注意的是，如果选择转换成LPR加点形式的贷款，将无法再次转回固定利率，而且重新定价日可能会发生变化。

然而，对于经营贷转房贷来说，目前还没有一步到位的具体操作方法。这种转换需要付出一定的代价，比如个税1%、契税1%-3%等，同时也可能会对夫妻关系造成考验。

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